zakup nieruchomości od dewelopera

17 października 2018 10:07

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

W związku z potrzebą zwiększenia ochrony konsumentów-nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym, ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu uporządkowuje prawa i obowiązki stron umowy sprzedaży oraz narzuca stosowanie mechanizmów zabezpieczających środki wpłacane przez kupujących na poczet nowobudowanych nieruchomości.

Ustawa definiuje podstawowe pojęcia związane z rynkiem nieruchomości, określa treść umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, prawa i obowiązki stron oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

DEFINICJE:

nabywca – osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

deweloper – przedsiębiorca w rozumieniu ustawy kodeks cywilny, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę lub przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego;

umowa deweloperska – umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

MIESZKANIOWY RACHUNEK POWIERNICZY

Deweloper, zgodnie z obowiązującymi przepisami, zobowiązany jest do zawarcia z wybranym bankiem umowy o prowadzenie rachunku mieszkaniowego powierniczego, na którym będą ewidencjonowane wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.

Wszelkie koszty i opłaty związane z prowadzeniem rachunku obciążają wyłącznie dewelopera.

Deweloper nie ma prawa przyjmować od nabywców pieniędzy w inny sposób, niż za pośrednictwem rachunku powierniczego.

Istotą rachunku powierniczego jest zabezpieczenie kupującego. W przypadku bowiem upadłości dewelopera, zgromadzone na rachunku środki nie podlegają egzekucji prowadzonej w stosunku do dewelopera i nie wchodzą w skład masy upadłościowej. Nabywca odzyska zatem środki finansowe znajdujące się na rachunku i nie pobrane przez dewelopera do chwili orzeczenia upadłości.

OBOWIĄZKI DEWELOPERA PRZED ZAWARCIEM UMOWY

PROSPEKT INFORMACYJNY

(podstawa prawna: art. 20-28 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym )

Przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań, deweloper zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Celem prospektu jest umożliwienie nabywcy zapoznania się z informacjami na temat dewelopera, w szczególności dotyczącymi kondycji finansowej. Nabywca nie musi zatem samodzielnie wyszukiwać informacji i weryfikować jego rzetelności oraz dotychczasowych przedsięwzięć. W prospekcie zamieszcza się następujące informacje:

dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera,
opisane i udokumentowane doświadczenie,
wyszczególnione informacje dot. nieruchomości oraz przedsięwzięcia deweloperskiego,
warunki odstąpienia od umowy,
dane dotyczące ceny za 1 mkw, standardu wykończenia części wspólnych budynku i terenu wokół, liczby lokali w budynku, miejsc garażowych, dostępnych mediów,
określenie usytuowania mieszkania,
określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
zakres i standard prac wykończeniowych.

Do prospektu deweloper załącza:

rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego,
wzór umowy deweloperskiej.

Prospekt wraz z załącznikami deweloper udostępnia nieodpłatnie na trwałym nośniku danych.

Podanie w prospekcie nieprawdziwych bądź nierzetelnych danych i informacji stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do dwóch lat.

UMOWA DEWELOPERSKA

(art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym)

Obowiązujące przepisy nakładają wymóg zawarcia umowy deweloperskiej (także umowy przyrzeczenia) w formie aktu notarialnego. Wszystkie zmiany umowy przyrzeczenia, wymagają zgody nabywcy, ale także muszą mieć zachowaną formę aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej bez zachowania wymogu sporządzenia aktu notarialnego powoduje, iż nabywca z własnej woli traci uprawnienia i gwarancje wynikające z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego.

Umowa deweloperska składa się z dwóch części:

część zawierająca treści wymagane przez ustawodawcę,
postanowienia uzgodnione przez strony.

W umowie muszą znaleźć się następujące informacje:

określenie stron,
miejsce i data zawarcia umowy,
cena
informacje o nieruchomości (o powierzchni działki, o stanie prawnym nieruchomości z podaniem właściciela, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach),
określenie położenia i istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy,
określenie usytuowania lokalu w budynku,
określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których przeprowadzenia zobowiązuje się wykonawca,
termin przeniesienia prawa, którego dotyczy umowa,
wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę.

W umowie powinny także znaleźć się informacje o:

mieszkaniowym rachunku powierniczym (numer rachunku, zasady dysponowania środkami),
gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej,
numerze pozwolenia na budowę
terminie rozpoczęcia i zakończenia prac,
warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunkach zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę,
wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego.

ODSTĄPIENIE OD UMOWY

(podstawa prawna: art. 43-45 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym)

Nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia w następujących sytuacjach:

informacje podane w umowie są niezgodne z informacjami zawartymi w prospekcie lub jego załącznikach,
deweloper nie doręczył nabywcy prospektu wraz z załącznikami,
informacje zawarte w prospekcie lub załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy,
prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze załączonym do ustawy deweloperskiej
umowa nie zawiera elementów wymaganych ustawą.

Nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy także w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się z terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nabywca zobowiązany jest wówczas wyznaczyć w formie pisemnej deweloperowi 120-dniowy termin do wykonania zobowiązania. Po jego bezskutecznym upływie, nabywca uprawniony jest do odstąpienia od umowy (z zachowaniem prawa do roszczeń z tytułu kary umownej za okres opóźnienia).

ODBIÓR LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO

Deweloper zobowiązany jest zawiadomić nabywcę o zakończeniu budowy i braku sprzeciwu ze strony właściwego organu administracyjnego lub uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W obecności nabywcy sporządza się protokół odbioru, do którego nabywca może zgłaszać wady. Deweloper w terminie 14 dni musi doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie. Decyzja negatywna wymaga uzasadnienia.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA WADY FIZYCZNE I PRAWNE

Podstawa roszczeń:

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego,
Kodeks cywilny, przepisy o rękojmi (art. 556 i nast.).

ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZA NIEWYKONANIE UMOWY

Ogólne zasady dotyczące wywiązania się ze zobowiązań reguluje kodeks cywilny. Dewelopera i nabywcę łączy stosunek wierzyciela i dłużnika. Wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, które ten zobowiązany jest spełnić.

Deweloper jako profesjonalista zobowiązany jest przy wywiązaniu się ze zobowiązania do zachowania należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności. W przypadku natomiast niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania odpowiada za szkodę wyrządzona nabywcy i jest zobowiązany do jej naprawienia.