Pośrednictwo sprzedaży

17 października 2018 10:26

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami
ustawa z dnia 8 sierpnia 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw
komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 18 marca 2009 roku w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami

POŚREDNIK W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

(podstawa prawna: art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Zgodnie z ustawą, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa nieruchomościami.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów z zakresu nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy.

Jednocześnie w związku ze zmianą przepisów, pośrednicy zyskali prawo wglądu, pobierania odpisów oraz wypisów i zaświadczeń z szeregu rejestrów dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem umowy pośrednictwa.

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa, stanowi załącznik do tej umowy.

UMOWA POŚREDNICTWA

Umowa pośrednictwa powinna zawierać:

Oznaczenie stron,
Przedmiot umowy,
Czas trwania umowy,
Klauzula wyłączności,
Wynagrodzenie,
Inne postanowienia (np. kary umowne).

Strony powinny określić w umowie dokładny zakres czynności pośrednictwa. Pośrednik zobowiązuje się bowiem do ich wykonania za określone wynagrodzenie.

Należne pośrednikowi wynagrodzenie określa się kwotowo lub procentowo od ceny, zawsze musi ono mieć postać kwoty brutto (zawierać podatek VAT).

Zamawiający może także zastrzec w umowie pośrednictwa wyłączność. Pośrednik jest wówczas jedynym uprawnionym do wprowadzenia oferty do obrotu oraz do wykonywania czynności pośrednictwa.

UWAGA!

Nawet w przypadku umowy na wyłączność, jeśli zamawiający sam znajdzie nabywcę, pośrednikowi nie będzie należało się wynagrodzenie za skojarzenie stron. Odmienne zapisy w tym zakresie zostały bowiem uznane za klauzule niedozwolone i wpisane do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, np.: „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w pkt. 4, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron”.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ POŚREDNIKA

Przedsiębiorca prowadzący działalność polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami odpowiada za szkodę zgodnie z ogólnymi zasadami uregulowanymi w kodeksie cywilnym.

Przykłady klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich oraz umowach pośrednictwa:

1418: Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu.

1420: W przypadku wycofania zlecenia w okresie, w którym zastrzeżono wyłączność Pośrednikowi, Zamawiający zobowiązany jest zapłacić kwotę w wysokości 3% + 22% VAT od ceny oznaczonej w par. 8 niniejszej umowy.

1477: Activ Investment ma prawo zgodnie z własnym uznaniem oraz według zasad słuszności do ustanowienia takich regulacji, które są konieczne dla określenia sposobu do zagospodarowania Nieruchomości, w szczególności dotyczących użytkowania i utrzymania wspólnych powierzchni i urządzeń Budynku, oraz innych spraw związanych z użytkowaniem tego Budynku, a Kupujący wyraża na to zgodę.

1480: Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.

1509: W przypadku wzrostu cen usług budowlanych lub materiałów budowlanych Deweloperowi przysługuje prawo do waloryzacji kwot pozostających do zapłaty. Deweloper pisemnie powiadomi Kupującego o zmianie ceny oraz wartości rat pozostających do zapłaty. W takim przypadku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy na zasadach określonych w par. 8 ust. 1. Jeżeli w wyniku waloryzacji kwot cena, o której mowa w par. 5 ust. 1 wzrośnie co najmniej o 10%, kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy, a Deweloper zwróci Kupującemu wszystkie dotychczas wpłacone kwoty.

2621: Wstępny koszt budowy lokalu może ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji z przyczyn niezależnych od Spółdzielni, których nie można było przewidzieć w chwili zawarcia umowy.

3561: Zamawiający zapewnia, że jeśli umowa w polu "warunki umowy" na odwrotnej stronie zostanie określona jako "na wyłączność" to zapłaci Pośrednikowi Wynagrodzenie w każdym przypadku, gdy podpisze umowę, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, niezależnie od tego, czy nabywca został mu przedstawiony przez Pośrednika i czy czynności pośrednictwa przyczyniły się do przeprowadzenia tej konkretnej transakcji"

4347: W przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży z powodów niezależnych od agencji zamawiający zobowiązuje się zapłacić agencji 50 % ustalonego wynagrodzenia" (§ 4 ust. 4 zd. 3).

5808: Pominięcie Pośrednika, tj. nie zastosowanie się do par. 2 pkt 6 niniejszej umowy, powoduje oprócz obowiązku zapłaty przez Zamawiającego Pośrednikowi prowizji ustalonej w punkcie 1, a także obowiązek zapłaty kary umownej w wysokości połowy tej prowizji plus podatek VAT oraz odsetek ustawowych (...).

5980: W przypadku dokonania transakcji objętej niniejszą umową bez udziału POŚREDNIKA z klientem wskazanym przez POŚREDNIKA, bez względu na okoliczności, nawet w okresie dwóch lat po rozwiązaniu niniejszej umowy, niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji, Zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości określonej w pkt. 8 tej umowy.

6095: Wybudowanie Budynku nastąpi w terminie do dnia 30.06.2012 r., przy czym opóźnienie w wybudowaniu budynku do 90 dni po w/w terminie pozostaje bez wpływu na zobowiązania finansowe Sprzedającego. Przez wybudowanie budynku należy rozumieć termin, w którym SPRZEDAJĄCY dokona zgłoszenia KUPUJĄCEMU Lokalu do odbioru technicznego.

6591: Powierzchnia Lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5% (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że Lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i Stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność.

Karolina Sobczak

inspektor